지분형 모기지란? 대한민국 2025년 하반기 시행 예정 제도 자세히 알아보기
주택 가격 상승으로 인해 내 집 마련의 문턱이 높아진 요즘, 정부는 서민과 청년층, 신혼부부를 위한 다양한 주거 지원 정책을 확대해오고 있습니다. 그중에서도 2025년 하반기부터 시행이 예고된 지분형 모기지(Shared Equity Mortgage) 제도는 자가 보유를 원하는 국민에게 한 줄기 희망이 될 수 있는 주택 금융 모델로 주목받고 있습니다.
지분형 모기지란 무엇인가?
지분형 모기지란 정부 또는 공공기관이 개인과 공동으로 주택의 지분을 나눠 보유하는 방식입니다. 쉽게 말해, 정부가 주택 구매 시 일정 비율의 지분을 투자해주고, 그에 대한 대가로 향후 주택 처분 시 해당 지분에 대한 수익 또는 손실을 공유하게 되는 구조입니다.
이는 전통적인 대출 형태의 모기지와 달리, 매달 갚아야 할 원리금 부담을 줄여주고, 초기 주택 구매 장벽을 낮추는 데 큰 효과가 있습니다.
시행 목적과 배경
- 청년과 신혼부부의 내 집 마련 기회를 넓히기 위해
- 고가의 전세 또는 월세 부담을 줄이고 자산 형성을 유도하기 위해
- 주택 시장의 실수요 기반을 강화해 안정적인 공급 구조를 만들기 위해
제도 작동 방식
- 정부와의 공동 소유
예: 6억 원짜리 아파트 구매 시, 정부가 40%인 2억 4천만 원을 부담하면 개인은 3억 6천만 원만 마련하면 됨 - 실거주 요건
최소 몇 년 이상 실제로 거주해야 하며, 임대 전환이나 전매 제한 등이 적용됨 - 이익 및 손해 공유
매각 시 주택 가격 상승분이나 하락분을 지분율에 따라 분배 - 지분 상환 가능
일정 시점 이후에는 정부 지분을 개인이 상환하고 100% 지분을 회복할 수 있음
주요 기대 효과
- 내 집 마련의 진입 장벽 완화
- 전세/월세 부담 감소
- 주거 안정과 자산 형성의 기회 확대
- 정부와의 공동 투자로 시장 리스크 분산
2025년 하반기 시행 계획 및 대상
- 만 39세 이하 청년, 신혼부부, 무주택자
- 중위소득 이하 가구
- 실거주 요건 충족자
- 공급 주택은 수도권, 지방 중소도시의 공공분양 또는 매입형 주택이 될 가능성이 높음
지분형 모기지를 활용하는 팁
- 실거주 기간을 확실히 계획할 것
- 향후 지분 환수 계획까지 고려해 예산을 설정할 것
- 계약서상의 수익 배분 조건, 상환 조건을 꼼꼼히 확인할 것
- 정부가 보유한 지분에 대한 권리를 이해하고 향후 처분 계획에 반영할 것
단점 및 주의사항
- 정부와의 공동 소유라는 제한
주택을 마음대로 매각하거나 임대할 수 없으며, 정부의 승인이나 조건을 충족해야 함 - 수익 분배로 인한 실질 이득 축소
주택 가격이 상승했을 때, 기대만큼의 수익을 얻지 못할 수 있음. 예를 들어, 시세 차익이 생겨도 정부와 일정 비율로 나눠야 함 - 지분 회수 시 자금 부담
정부 지분을 상환하려면 상당한 금액이 필요하며, 일부 상환 방식도 제한될 수 있음 - 선택 가능한 주택의 제한
지분형 모기지가 적용되는 주택은 정부 지정 주택으로 한정되기 때문에, 위치나 평형, 구조에 있어 자유로운 선택이 어렵다는 단점이 있음 - 복잡한 행정 절차
일반 주택 거래보다 서류와 절차가 복잡하고, 시간도 더 소요될 수 있음 - 주택 가격 하락 시 손실 부담
시장이 하락세일 경우, 정부와 손실을 분담하게 되지만 개인 입장에서도 자산 가치가 줄어드는 것은 피할 수 없음
마무리: 주거 안정을 위한 새로운 대안, 하지만 충분한 이해 필요
지분형 모기지는 내 집 마련의 가능성을 넓혀주는 혁신적인 제도이지만, 그만큼 새로운 구조이기 때문에 충분한 이해와 신중한 접근이 필요합니다. 초기 주거 비용은 낮추되, 장기적으로 본인이 원하는 방식의 자산 형성을 위해선 정부와의 지분 관계, 실거주 요건, 매각 조건 등 다양한 요소를 감안해야 합니다.
2025년 하반기 시행 예정인 이 제도를 눈여겨보며, 정부가 제공하는 다양한 정보와 사례들을 통해 나에게 맞는 주택 전략을 미리 준비해두는 것이 현명한 대응이 될 것입니다.